Grands projets

Secteur Kateri

La Ville de Sainte-Catherine est fière d’annoncer la mise en place du comité citoyen pour le développement du secteur Kateri ainsi que le lancement de la démarche participative « Oui dans ma cour ! » avec les résidents du secteur. Sainte-Catherine devient ainsi la toute première municipalité à être accompagnée par l’organisme Vivre en ville dans le cadre de cette approche novatrice qui rallie promoteurs et citoyens autour de projets immobiliers respectueux. 

Sur cette page, vous trouverez l'ensemble de la documentation relative aux rencontres du comité. Cette page sera évolutive.

Constitution du comité

  • Suzanne Auger, résidente 
  • Lyne Beauvais, résidente
  • Stéphanie Guérin, résidente
  • Jocelyne Longtin, résidente
  • Alexandre Montpetit, résident
  • Fanny Regtmeier, résidente
  • Patrice Roy, résident
  • Joyce St-Onge, résidente
  • Jean-Paul Viaud, résident 
  • Yves Bellefleur, Société d’histoire et de patrimoine de Lignery
  • Frédéric Grandioux, Commission scolaire
  • Roger Lavoie, Paroisse de Saint-Constant
  • Éric D’Avril, promoteur
  • Matthew Calpakis, promoteur
  • Sylvain Bouchard, conseiller District 4
  • Marie-Josée Halpin, Ville Sainte-Catherine
  • Amélie Hudon, Ville Sainte-Catherine
  • Laurence Beauchemin, Ville Sainte-Catherine
  • David Paradis, Vivre en Ville 
  • Alejandra de la Cruz, Vivre en Ville

Historique

Le site du secteur Kateri a tout d’abord été le noyau d’un territoire désigné sous le nom de côte Sainte-Catherine. Sa forme a évolué dans le temps avec l’établissement de la mission destinée aux Iroquois mais aussi avec la consolidation du village et le développement de la Voie maritime du Saint-Laurent. Les étapes clés de son évolution peuvent être consultées ci-après:

1670 | mission amérindienne ;

1703-1930 | environ 80 maisons le long de la côte ;

1954-1959 | construction de la voie maritime. 40 maisons ont été démolies ou déplacées sur les 80 maisons existantes à cette période ;

2018 | site actuel avec la maison Hilaire-Guérin qui a subsisté, l’église récente, et l’école qui se situe à l’arrière.


Planification stratégique

La Ville s’est dotée d’une nouvelle planification stratégique en 2016. La planification stratégique peut être consultée via la vidéo municipale Vision 2025 – Source urbaine d’avenir.

La Ville s’est aussi dotée d’outils de planification pour différents secteurs de la Ville. Le secteur riverain, autant du côté public que privé, fait partie de ces secteurs à redévelopper. Celui-ci a été planifié pour faire place à une vaste promenade riveraine aménagée (secteur public) ainsi qu’à un redéveloppement et une densification concentrée par pôles tout au long du boulevard Marie-Victorin (secteur privé). Le secteur Kateri, où se trouve notamment la maison Hilaire-Guérin et le lot vacant adjacent à l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie, fait partie d’un de ces secteurs à redévelopper. C’est dans le cadre du redéveloppement de ces deux terrains que le présent exercice de participation s’inscrit.

Règlementation du secteur Kateri : Le secteur est soumis à un plan d’aménagement d’ensemble (PAE) et à un plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA). Le site à redévelopper comprends deux zones soit : 

  1. La zone P-404 dans laquelle sont autorisées les institutions publiques. On y retrouve l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie ainsi que l’école Sainte-Catherine vouée à la formation aux adultes;
  2. La zone H-406 dans laquelle sont  autorisées les habitations de type unifamilial, bifamilial, trifamilial, quadruplex et multilogements. Elle comprend le terrain de la maison Hilaire-Guérin ainsi que les terrains en front sur les rues Guérin et Gravel qui longent le boulevard Marie-Victorin.

Enjeux

Échanges et discussions par rapport à la définition des enjeux, des besoins, des craintes et des aspirations pour le secteur.

Patrimoine et archéologie

Plusieurs participants considèrent qu’il reste peu de repères de l’histoire de Sainte-Catherine et notamment du noyau villageois (église, école, cénotaphe, maison Hilaire-Guérin). La construction de la voie maritime a également provoqué des changements profonds sur les familles et la structure de la ville, à l’époque de sa mise en œuvre. Pour certains, la planification stratégique de la Ville accorde peu d’importance à la valorisation de cette histoire ainsi qu’à la cohabitation et la transition entre les traces du passé et le développement à venir.

Un membre du comité souligne l’importance d’effectuer les études de potentiel architectural et archéologique (site de la mission Saint-François-Xavier, sur l’actuel site Kateri) avant toute forme de travaux. Dans le cas où une construction se réaliserait sans ces études, le promoteur serait tenu de déclarer la découverte de vestiges et d’arrêter les travaux, le temps de faire les fouilles archéologiques.

En résumé : 

Le comité considère important d’évaluer l’impact d’un nouveau projet immobilier sur le devenir du site et la mise en valeur de la maison Hilaire-Guérin.


Caractère du boulevard Marie-Victorin et secteurs à redévelopper

Certains membres du comité demandent si la hauteur de 3-4 étages proposée dans la planification de redéveloppement du boulevard Marie-Victorin peut être questionnée. Ils sont préoccupés par le fait que le boulevard Marie-Victorin devienne un mur de blocs appartements.  Ils craignent que ces nouveaux bâtiments soient surdimensionnés par rapport à des bâtiments d’intérêt situés le long du boulevard Marie-Victorin. Ils soulignent le risque que ces repères identitaires n’aient plus un environnement propice leur permettant d’être mis en valeur. Un membre de la Ville mentionne que le zonage actuel permet du 2 étages dans le secteur Kateri.

En résumé : 

Le comité souhaite qu’une attention particulière soit apportée à l’intégration des nouveaux projets de développement sur le boulevard Marie-Victorin.

Harmonisation avec le bâti existant : nombre d’étages, intimité et vues

Plusieurs membres craignent la construction d’un immeuble multilogement de cinq étages en raison des vues plongeantes sur les cours arrière des maisons du voisinage, de la perte de tranquillité (bruit), ainsi que la perte de vue vers le canal, et ce, à partir de leur rue.

En résumé : 

Le comité est prêt à explorer, par le biais de la modélisation, les solutions possibles qui pourraient permettre de mitiger l’impact d’une construction sur le voisinage.    

                                                                                                                  

École de quartier (accès à)

L’école Sainte-Catherine située dans le secteur Kateri a été convertie par la commission scolaire des Grandes Seigneuries pour la formation aux adultes. Dans le contexte où la population de Sainte-Catherine croit rapidement et que les écoles primaires sont surchargées, plusieurs membres demandent si elle ne pourrait pas un jour retrouver sa vocation d’enseignement primaire aux enfants. Selon le représentant de la commission scolaire, si l’école était remise en opération, plusieurs éléments seraient manquants, notamment un débarcadère de bus et un autre pour les parents. Une discussion sur les places disponibles dans les écoles de la Ville a eu lieu entre le représentant de la commission scolaire et les membres du comité. Le comité n’a pas autorité sur les décisions de la commission scolaire.

En résumé : 

Il est convenu que l’accès à l’école doit être pris en compte dans les divers scénarios de développement qui seront proposés. Et que la vocation de cette école est décidée par la direction de la commission scolaire.

Rue appropriable : circulation, sécurité et jeux

Un membre du comité souligne que les rues Guérin et Gravel sont peu fréquentées par les automobiles. Les enfants peuvent jouer dans la rue et les voisins peuvent s’y côtoyer. Il y a ainsi une préoccupation à l’effet qu’un nouveau projet vienne générer une circulation accrue qui viendrait limiter l’appropriation de la rue.

En résumé : 

Le comité considère important d’évaluer l’impact d’un nouveau projet immobilier sur la circulation pour les résidents actuels des rues adjacentes au projet immobilier.

Types de logements

Certains membres du comité questionnent le fait de construire des condos de faible superficie. Ils sont d’avis que l’offre pour les jeunes familles devrait être augmentée.

Une représentante de la Ville souligne qu’une forte proportion de la population est vieillissante. Ces personnes plus âgées souhaitent vendre leur maison et continuer de vivre dans leur voisinage. Sainte-Catherine a peu de logements, à l’heure actuelle, pour répondre à cette demande en croissance. En ayant l’option d’occuper un nouveau logement près de leur lieu d’appartenance, ces personnes peuvent rendre disponibles leurs résidences, pour achat, par des jeunes familles.

En résumé : 

Le comité considère important d’évaluer si diverses formes de logements ne pourraient pas être combinées à même un projet immobilier.

Valeur des terrains : secteur Kateri et rues Guérin / Gravel

Quelques membres soulignent qu’il en coûte cher pour acquérir des parcelles comme celles situées sur le secteur Kateri. Les redévelopper ne peut se rentabiliser qu’en augmentant le nombre de logements. Pour le terrain adjacent à l’église, le promoteur évalue que la construction de 70 logements est nécessaire pour rentabiliser le projet.

D’autres terrains dans le quartier démontrent une augmentation de leur valeur par rapport à la valeur du bâtiment qui l’occupe. Il s’agit des terrains très profonds sur la rue Gravel. Une représentante de la Ville mentionne que ces terrains font l’objet d’une demande de densification douce par des acheteurs intéressés par le secteur.

En résumé : 

Le comité se dit ouvert à l’effet d’explorer les solutions acceptables pour la transformation des parcelles sur la rue Gravel Sud, notamment. 


Conclusions communes et consensuelles des membres du comité

  • Explorer les solutions possibles pour le développement d’un nouveau projet immobilier en respect du potentiel historique et du caractère du boulevard Marie-Victorin ;
  • Explorer les solutions possibles pour mitiger les impacts d’un nouveau projet sur le voisinage (circulation, vues plongeantes, nombre d’étages, etc.) ;
  • Explorer divers scénarios incluant des types de logements variés.
  • Explorer les solutions acceptables pour répondre aux demandes de transformation de certaines parcelles sur la rue Gravel Sud

Note sur la Loi 122 : La Ville de Sainte-Catherine a toujours une obligation de consultation référendaire.

Éléments d’information

Résolution 109-04-18

Le 10 avril dernier, le conseil municipal entérinait la formation du comité citoyen pour le redéveloppement du secteur Kateri permettant de faire évoluer le projet pour en arriver à des paramètres de développement qui concilient les enjeux et préoccupations des parties prenantes.

Démission d’un membre

M. Bellefleur, représentant de la Société d’histoire et de patrimoine Lignery, a signifié à la Ville sa démission, par manque de temps, en tant que membre du comité de travail du secteur Kateri avant la tenue du deuxième atelier de design collaboratif. Il a par contre tenu à faire part de sa position à l’égard du patrimoine, soit qu’il est en faveur d’une étude de potentiel archéologique sur le site et du maintien de la maison Hilaire-Guérin sur son emplacement d’origine.

Ministère de la Culture

La Ville de Sainte-Catherine va faire les démarches nécessaires pour avoir une personne représentant l’aspect patrimonial et archéologique du secteur sur le comité. Le Ministère de la Culture a été approché par la Ville pour siéger sur le comité.

Échanges et discussions par rapport aux priorités et aux différentes variables du projet

La Maison Hilaire-Guérin

Le Ministère de la Culture a fait part à la Ville qu’il favorisait le maintien de la maison Hilaire-Guérin sur son emplacement d’origine. Le Ministère a également demandé qu’une étude de potentiel archéologique soit réalisée en amont du projet. Le conseil municipal en sera informé.

Bien que le déplacement de la maison ne constitue pas le premier choix du Ministère de la Culture, celui-ci peut être considéré. Le déplacement de la maison Hilaire-Guérin dans le parc Optimiste pourrait être évalué par le comité et la Ville. Ceci exigerait une entente avec la Corporation de la Voie Maritime du Saint-Laurent (propriétaire du terrain).

Plusieurs participants sont à l’aise avec le déplacement de la maison Hilaire-Guérin à la condition qu’elle profite à la communauté (pavillon public et/ou communautaire) et qu’elle soit mise en valeur. Un membre propose que ce bâtiment ait une vocation muséale pour mettre en valeur l’histoire du développement de la Ville de Sainte-Catherine. Un membre souhaite savoir ce qu’il adviendrait de la fondation en moellons de pierre dans l’éventualité d’un déménagement.

Aucun membre ne souhaite la démolition de la maison Hilaire-Guérin.

En résumé : 

À cette étape-ci du processus, le comité est favorable au déplacement de la maison Hilaire-Guérin et à la mise en valeur de son volet historique.


Accès et circulation

La Ville informe les membres du comité que le redéveloppement du site doit venir corriger la situation de l’école Sainte-Catherine (terrain enclavé). L’école est actuellement desservie par une servitude plutôt qu’une voie de circulation.

La Ville ne favorise pas de nouveaux accès au stationnement sur le boulevard Marie-Victorin en raison de l’impact visuel qu’occasionnerait une entrée de stationnement en souterrain à partir du boulevard. Les accès souterrains ne devraient pas être visibles des voies publiques. Un nouvel accès routier sur le boulevard Marie-Victorin est difficile étant donné la proximité des rues Guérin et du Canal. Ainsi, tout nouvel accès sur le boulevard Marie-Victorin nécessiterait une étude de circulation. Les nouveaux accès au site seraient donc favorisés en latéral soit par les rues Gravel et du Canal.  

La conception d’un rond-point ne peut être retenue en raison de la taille du site et de l’espace nécessaire pour permettre l’accès aux camions d’incendie.

Trois membres indiquent qu’ils préfèrent un accès par le boulevard Marie-Victorin afin qu’il n’y ait pas de circulation sur les rues du Canal et Gravel (inquiétude vis-à-vis la sortie des véhicules du stationnement souterrain). Six membres favorisent un passage qui relie la rue Gravel à la rue du Canal. Un membre mentionne que ce passage pourrait être aménagé et verdi de façon à favoriser le piéton et réduire la vitesse automobile.

En résumé : 

Le comité s’entend sur la nécessité de désenclaver l’école mais il n’en ressort pas de consensus sur le moyen de corriger la situation.

 

École Sainte-Catherine

La Commission scolaire confirme que la vocation de l’école Sainte-Catherine ne sera pas modifiée. Le site présente plusieurs contraintes qui rendent impossible l’aménagement des infrastructures nécessaires pour le bon fonctionnement d’une école primaire moderne (par exemple le débarcadère d’autobus). Par conséquent, l’école demeurera, donc, un centre d’éducation aux adultes. Le centre pourrait éventuellement être agrandi mais la Commission scolaire n’a pas de plan à cet effet à court ou moyen terme. Chose certaine, l’école et son terrain, appartenant au Ministère de l’éducation ne sont pas à vendre.

Un membre précise qu’il serait important de mutualiser les besoins du centre d’éducation aux adultes et de l’église en matière de stationnement de façon à limiter les nuisances et de conserver un maximum d’espaces verts.

En résumé : 

Le comité souhaite explorer les possibilités de faire du compagnonnage de cases de stationnement pour l’école Sainte-Catherine et l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie et potentiellement pour le projet immobilier.

 

Implantation et encadrement du boulevard Marie-Victorin

L’emprise du boulevard Marie-Victorin adjacente au site Kateri est occupée par les infrastructures de la Ville. L’implantation d’un nouveau bâtiment devra respecter une marge de recul importante afin de dégager ces équipements. L’avant du site pourrait ainsi être verdi et aménagé afin d’embellir le parcours du boulevard Marie-Victorin.

Un membre est préoccupé par la proximité du projet avec l’église : trop d’étages et de hauteur du côté de l’église risquerait de banaliser le lieu de culte et sa vocation.

En résumé : 

Le comité considère important d’embellir le parcours du boulevard Marie-Victorin et d’y assurer un développement harmonieux et complémentaire au bâti existant. Il est aussi d’avis de dégager la vue vers l’église et ainsi veiller à ce que l’implantation du nouveau projet ne nuise pas à « l’effet de découverte » à partir du boulevard Marie-Victorin.

 

Formes d’un éventuel projet et nombre d’unités de logement

Différentes formes sont regardées : le site pourrait être développé à l’aide d’un bâtiment, de deux bâtiments et peut-être même quatre bâtiments. Le projet pourrait également comprendre des typologies de logements variés. La forme que prendra le projet aura un impact sur le nombre d’unités de logement.

Certains membres préfèrent l’option de construire plusieurs bâtiments en raison du côté aéré que cette forme offre et y voit l’opportunité de créer une place au centre du projet. Cette cour centrale serait inclusive et donc accessible aux résidents du projet et aux gens du voisinage. Un autre membre ajoute que l’église pourrait participer à ce « cœur ».

Le promoteur fait valoir que pour des fins de rentabilité, il souhaite construire 70 unités de logements en considérant aussi qu’il a l’obligation de fournir des cases de stationnement en souterrain. Conséquemment, il ne favorise pas la construction de deux (2) ou quatre (4) bâtiments.

Un membre du comité fait valoir qu’il est préférable de regarder ce qu’il est possible de construire raisonnablement sur le site avant de discuter du nombre de logements. Un autre membre ajoute que le seuil de rentabilité (70 unités de logement) est une donnée, une variable à discuter au sein du comité et pas une vérité en soi. Les discussions du comité et les modélisations à venir, lors des prochaines rencontres, permettront de définir ce qui est acceptable pour le site.

En résumé : 

Le comité souhaite un projet respectueux du contexte en ce qui a trait à la gradation des hauteurs et à la planification des interfaces notamment entre l’église et les maisons existantes sur la rue Gravel.

Conclusions communes et consensuelles des membres du comité

Les membres énoncent à tour de rôle leur priorité dite incontournable. En résumé :

  • Transition avec le contexte et les modes de vie| Harmonie avec le voisinage ;
  • Gradation des hauteurs | Respect de l’intimité ;
  • Interface entre les bâtiments | Qualité des aménagements extérieurs ;
  • Embellissement | Attrait et fierté de son milieu de vie ;
  • Forme du projet | Dynamique et ouvert favorisant la rencontre et le piéton,

Modification à la composition du comité de travail

À la suite du départ de M. Bellefleur, la Ville de Sainte-Catherine a invité le ministère de la Culture à désigner un représentant pour siéger sur le comité de travail du secteur Kateri, mais l’invitation a été déclinée. En contrepartie, M. Frédéric Hottin (archéologue, responsable des collections au musée d’archéologie de Roussillon) a accepté de se joindre au comité pour les prochaines rencontres. Le compte-rendu du premier atelier de travail lui a donc été transmis par la Ville, afin qu’il puisse en prendre connaissance.

Échanges et discussions – Retour sur les préoccupations et les enjeux

Pour la tenue du troisième atelier, le comité est divisé en deux tables de travail afin de faciliter les discussions et d’offrir plus de temps de parole à chacun. Plusieurs retours en plénière sont effectués, ce qui permet aux membres d’être au fait des discussions ayant lieu aux deux tables. 

Table 1

Informations complémentaires sur la règlementation d’urbanisme

Deux membres ont désiré être renseignés sur ce qui est permis dans la règlementation d’urbanisme actuelle, notamment dans la zone H-406 (secteur Kateri). Les membres du comité qui sont au fait de la règlementation actuelle répondent que l’habitation multifamiliale est permise jusqu’à une hauteur maximale de 2 étages, auxquels peut s’ajouter un étage supplémentaire en mezzanine. La grille de zonage actuelle sera remise aux participants lors de l’envoi du compte-rendu #2.

Portée d’action du comité

Un membre questionne le seuil de rentabilité (identifié à 70 logements ou 70 000 pi2 par le promoteur) pour un projet prenant place sur le terrain du site Kateri. Il est clarifié que ce seuil n’est pas un facteur discriminant dans le cadre des travaux du comité; certes, il sert de référence à des fins de comparaisons, mais le nombre de logements ou de superficie n’est aucunement coulé dans le béton. Le comité peut donc convenir de recommandations qui ne permettent pas d’atteindre ce seuil s’ils jugent que cela est nécessaire pour l’acceptabilité sociale du projet, dans un objectif d’intérêt collectif.

Potentiel archéologique

Un membre souligne l’importance de procéder aux travaux archéologiques le plus rapidement possible. Il s’agit probablement d’un site d’occupation amérindienne en plus de constituer le lieu probable d’implantation de la mission Jésuite au 17e siècle. De plus, on souligne la possibilité de retrouver des sépultures amérindiennes sur le site en raison de son occupation ancienne. D’ailleurs, le site Kateri sera identifié comme un « site à fort potentiel archéologique » dans le prochain Schéma d’aménagement et de développement de la MRC de Roussillon.

Certains membres sont surpris et s’interrogent sur l’identification à titre de « site à fort potentiel archéologique » du site Kateri en 2018, alors que ces données sont connues depuis longtemps. Le promoteur s’étonne qu’il n’ait pas été mis au courant de ces informations lors de l’achat du terrain.

Une représentante de la Ville indique qu’une étude de potentiel archéologique a été effectuée avant que certains travaux soient réalisés dans le RécréoParc et que cela n’a pas complexifié ou retardé les travaux d’aménagement du parc. 

Rues appropriables, accessibilité et sécurité

Un membre qui est allé se promener sur les rues adjacentes au site Kateri en vélo et à pied souligne la tranquillité et le calme du secteur. Celui-ci craint de perdre cette ambiance si un grand projet immobilier prend place sur le terrain. D’autres membres abondent dans le même sens, soulignant qu’ils ont l’impression que la construction d’un projet imposant positionnerait les résidences de la rue Gravel dans l’arrière-cour du nouveau développement.

Un autre membre souligne qu’il est essentiel de réfléchir à l’accès au site du projet immobilier pour les pompiers et autres véhicules d’urgence.

Évaluation et valeur foncière

Certains membres craignent que le nouveau projet immobilier fasse perdre de la valeur aux résidences situées sur les rues adjacentes. D’ailleurs, depuis plusieurs années, la valeur des maisons est dévaluée, alors que celle du terrain augmente. La Ville répond que ce n’est pas elle qui fixe la valeur des propriétés, mais bien des évaluateurs professionnels qui se fient, entre autres, aux valeurs des ventes immobilières dans des secteurs similaires. Le promoteur ajoute que, selon son expertise, il est probable qu’un projet immobilier sur le site Kateri ait pour effet de faire augmenter la valeur foncière de leur propriété. 

Table 2

Nombre de logements et gabarit des bâtiments

Les membres se questionnent sur le nombre de logements qu’il serait acceptable de construire sur le site, et donc sur la hauteur de bâtiment à autoriser. Un membre dit craindre de regretter d’avoir accepté la construction d’un bâtiment si, après coup, il est jugé trop haut. En général, les membres considèrent qu’un bâtiment de 4 étages serait trop haut pour le site Kateri, car il affecterait l’homogénéité du quartier, et serait perçu comme une incohérence. Ils privilégieraient plutôt de concentrer les immeubles à condos de plus grande hauteur dans le secteur du TOD Sainte-Catherine plutôt que sur le boulevard Marie-Victorin. En contrepartie, les membres jugent qu’un bâtiment de 3 à 3,5 étages serait acceptable sur le site Kateri. En résumé, les membres disent viser un projet « pas trop bloc ni trop maison ». Un autre membre est cependant d’avis que ce n’est pas l’homogénéité du projet par rapport au quartier environnant qui devrait être visée, mais plutôt la gradation douce des hauteurs entre les bâtiments.

Exemplarité du projet

Les membres évoquent la volonté que la Ville innove plutôt que de faire uniquement comme les autres municipalités. Pour créer cet effet « wow! » devant le site Kateri et pour s’assurer que cet effet soit associé à Sainte-Catherine, il est proposé que le site accueille un bâtiment exemplaire, représentatif des façons de faire les plus innovantes, quitte à ce que le coût d’achat des logements soit le double, d’autant plus que la localisation du site (au bord de l’eau, près du Récréoparc) le rend très attrayant :

  • Un fleuron de l’écologie, comme des maisons passives, pas trop hautes, qui pourrait servir de vitrine pour la ville;
  • Un nombre de cases de stationnement réduit, ou réservant une place de choix aux voitures électriques;
  • Des toits verts, des jardins communautaires, des zones naturelles plutôt que gazonnées, des équipements pour récupérer l’eau de pluie, des panneaux solaires ou le recours à la géothermie;
  • Etc.

Un représentant des promoteurs ajoute que d’autres possibilités existent également :

  • Localisation des stationnements en souterrain pour conserver plus d’espace au niveau du sol pour la végétalisation;
  • Partager les équipements avec le site de la Fabrique de la Paroisse Sainte-Catherine et en financer une partie grâce au projet du site Kateri;
  • Des espaces verts partagés entre les résidents du projet et leurs voisins;
  • Etc.

Les membres conviennent cependant que ces façons de faire ont un coût, et qu’un juste équilibre doit être trouvé entre les objectifs d’augmenter le standing du site et de contribuer à faire augmenter la valeur foncière d’une part, et, d’autre part, ceux d’assurer l’abordabilité du secteur et d’attirer des jeunes familles. Un représentant des promoteurs ajoute que le projet doit être bien intégré et répondre aux besoins des résidents actuels et à venir.

Caractère rassembleur du projet

Un membre suggère que le projet soit conçu pour devenir le carrefour (lieu de rencontre, de croisement, rassembleur, de fierté) pour l’ensemble des rues Guérin, Gravel et du Canal. Un autre membre complète en disant que le site de l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie et ses environs sont déjà des lieux de convergence de gens d’horizons divers. Les membres se questionnent alors sur le véritable «centre de gravité» à créer sur le boulevard Marie-Victorin : le projet du site Kateri, l’église ou ailleurs? La réflexion est ouverte.

Densification sur les rues Gravel et Guérin

Les membres souhaitent connaître la position de la Ville au sujet d’une éventuelle densification sur les abords des rues Gravel et Guérin. Une représentante de la Ville signale qu’aucune position définitive n’a encore été prise sur la question, mais que certaines demandes ont été faites à la Ville par des propriétaires ou d’éventuels acheteurs : que peut-on faire d’autre qu’une maison individuelle sur les terrains de ces rues?

Cohabitation du chantier de construction avec les maisons voisines

Un membre se questionne sur la nécessité de dynamiter le site pour y construire un bâtiment de grand gabarit et sur l’impact possible sur les maisons voisines. Un représentant des promoteurs signale qu’aucun dynamitage ne devrait être nécessaire pour creuser les fondations du bâtiment. Une représentante du service de l’Aménagement cite en exemple les immeubles en construction sur Marie-Victorin, aucun n’a nécessité de dynamitage.

Présentation des trois scénarios élaborés par Vivre en Ville

Une représentante de Vivre en Ville présente différents scénarios réalistes d’aménagement du site Kateri. Ces trois scénarios présentent, entre autres, des implantations, des hauteurs et volumétries différentes. 

Séance de design participatif – Confronter et réviser les scénarios proposés

Table 1

Accès véhiculaire

Les membres discutent de l’impact qu’aurait l’ouverture d’une voie d’accès (rue) entre la rue du Canal et le site Kateri en passant entre l’église et l’école voisines. Il est évoqué que ce terrain est déjà très fréquenté par les automobilistes qui souhaitent se rendre à l’église ou à l’école, et donc que l’impact pourrait être minime. Cependant, les membres souhaitent réduire le plus possible les nuisances générées par l’ouverture d’une telle rue, grâce à deux mesures : l’aménagement de la nouvelle intersection à une distance raisonnable de la première maison de la rue du Canal, et l’élargissement de la rue du Canal du côté de l’église pour y aménager une voie de virage.

Hauteur et volumétrie

Les membres sont d’accord avec l’aménagement des deux premiers étages des bâtiments sous la forme de maisons de ville (que cela en soit pour vrai, ou que ce soit un traitement architectural seulement des façades du bâtiment). Les membres sont néanmoins d’avis que les bâtiments ne devraient pas compter 4 ou 5 étages, pour éviter d’être trop hauts ou trop massifs par rapport aux autres bâtiments du boulevard Marie-Victorin, et pour que l’homogénéité de ce dernier ne soit pas compromise. Les membres sont également préoccupés par «l’effet d’écrasement» qu’un bâtiment trop élevé pourrait avoir sur l’église voisine. Les membres s’entendent pour dire qu’une hauteur de 3 étages serait préférable, mais que si des étages supplémentaires sont inévitables, ceux-ci devraient être discrets. Pour y parvenir, ils devraient être «reculés», voire «en escalier», par rapport aux différentes façades du bâtiment.

Implantation et végétalisation

Pour éviter que les nouveaux bâtiments semblent trop massifs à partir des rues qui les entourent, les membres privilégient le respect d’une marge de recul importante des bâtiments.

De même, pour éviter le plus possible que le bâtiment remplaçant la maison Hilaire-Guérin semble trop massif à partir de la rue Gravel, les membres privilégient le scénario où la façade sud du nouveau bâtiment a une largeur similaire à celle d’un bungalow.

Enfin, pour limiter l’impact visuel des nouveaux bâtiments sur ses voisins, les membres souhaitent qu’une végétation importante (en hauteur) soit mise en place. Un représentant des promoteurs mentionne que la plantation d’arbres matures est possible pour régler le problème rapidement, mais qu’elle a un coût. Les membres sont aussi d’avis que la végétalisation du site est préférable à son pourtour, et notamment au coin du boulevard Marie-Victorin et de la rue Gravel, plutôt qu’entre les bâtiments du projet (cour intérieure).

Table 2

Hauteur et volumétrie

Les membres de la table 2 s’entendent pour une hauteur de 4 étages maximum sur le boulevard Marie-Victorin et de 3 étages sur la rue Gravel. Ils suggèrent de plus que le dernier étage soit plus discret, grâce à une volumétrie en retrait ou par l’usage de matériaux qui le rendraient plus « aérien ». Ils soulignent l’importance des transitions de volumes, et ce, surtout en rapport avec l’église et en relation avec les bâtiments de la rue Gravel.

Emprise au sol et implantation

Les participants sont d’avis que le bâtiment pourrait avoir une plus grande emprise au sol si cela peut permettre de réduire la hauteur des bâtiments. L’espace entre les deux bâtiments ayant un caractère plus privé, celui-ci pourrait donc être diminué (puisqu’il ne sera pas utilisé comme espace public de toute façon, selon les participants). Cette proposition devra cependant être finement étudiée, puisque la largeur du bâtiment influence la disposition intérieure des logements. Ainsi, il faut éviter de se retrouver avec des logements trop profonds et peu lumineux. Par ailleurs, les participants apprécient l’implantation en « V » qui permet de s’adapter à la forme particulière du terrain. Plusieurs membres ont également souligné l’importance d’enfouir les fils électriques pour améliorer l’aspect esthétique du projet.

Architecture et types de logements

La présence de maisons de ville au rez-de-chaussée est importante aux yeux des membres de la table 2. En effet, cela attirerait une clientèle plus diversifiée en plus de créer une plus grande animation sur la rue piétonne. Un représentant des promoteurs est d’accord qu’il serait intéressant d’ajouter des maisons de ville. Il souligne cependant que la faisabilité du projet devra être évaluée en fonction de ces différentes typologies. Il faut s’assurer que ces unités pourront être vendues à un prix compétitif pour le secteur. S’il est impossible de construire des maisons de ville aux premiers étages du bâtiment, les membres sont d’avis qu’il faudrait privilégier un « effet maison de ville » dans l’architecture, qui permettrait une meilleure intégration du projet immobilier dans le quartier. L’ajout de maisons de ville/penthouse sur le toit (sous forme de mezzanines) pourrait aussi être étudié.

Réseau de circulation et espaces publics

L’espace public le plus important est la rue piétonne (carrossable pour les véhicules d’urgence) qui relierait la rue Gravel à la rue du Canal. Ce lien est essentiel. Selon les citoyens-participants, c’est ce passage qu’ils sont le plus susceptibles d’utiliser et qui permet une meilleure transition entre les maisons de la rue Gravel et le projet immobilier. Il est important que cette rue piétonne soit bien éclairée, verdie et sécuritaire. Les mesures de verdissement seront au rendez-vous selon le promoteur, mais il ne faut pas oublier que celles-ci impliquent des investissements supplémentaires.

L’espace entre les deux bâtiments pourrait être semi-privé et servir, pour les non-résidents du projet immobilier, de lieu de passage seulement. Il serait intéressant d’y voir des rappels historiques du site (la réutilisation des pierres de fondation de la maison bleue, par exemple).

Innovation

Certains membres de la table 2 ont souligné l’importance de ce projet pour le quartier. Il leur est essentiel que ce projet soit un exemple d’innovations et de bonnes pratiques, notamment en matière environnementale (panneaux solaires, toit vert, etc.). Ce projet pourrait servir de locomotive à une série de projets exemplaires qui verront le jour à Sainte-Catherine.

Conclusion

L'ensemble des propositions des 2 tables seront mises en commun pour préparer un scénario réaliste qui sera présenté à l'atelier 4.

Mise en contexte et fonctionnement de l’atelier 4

L’atelier 4 est axé sur la présentation d’un scénario d’aménagement convergent pour le secteur Kateri, élaboré à la lumière des discussions des ateliers précédents. Les membres du comité sont donc invités à se positionner sur 5 balises de développement, soit :

  • L’implantation
  • Le gabarit et la volumétrie
  • La mise en œuvre
  • L’apparence architecturale
  • Le verdissement

Les membres étaient tenus de se positionner à savoir si ces balises sont :

  • Souhaitables pour le devenir du quartier;
  • Souhaitables pour le devenir du quartier à une ou des conditions;
  • Non souhaitables pour le devenir du quartier.

Les conditions et commentaires énoncés pour chaque balise sont notés et répertoriés. Il est demandé de préciser si les raisons du refus de certaines balises sont personnelles ou s’il s’agit de considérations en lien avec l’intérêt collectif.

Vivre en Ville rappelle que le scénario convergent ne reflète pas nécessairement l’avis de  chaque membre du comité, mais qu’il correspond à un compromis souhaitable, réaliste, raisonnable et faisable en fonction de l’avis des différents membres.

De plus, en fin de rencontre, les transformations possibles à envisager pour le secteur Guérin-Gravel en matière de densification et de redéveloppement, si la réglementation le permettait, sont abordées.

Échanges et discussions – Positionnement des membres du comité sur les balises d’aménagement

D’abord, un voisin non immédiat fait part de sa dissidence dès le début des discussions en s’opposant à la possibilité de changer la réglementation en place. En ce sens, il n’a généralement pas participé aux discussions qui ont suivi.

Balise d’aménagement #1 : Implantation

Les échanges sur l’implantation des bâtiments au sol ont été divisés en trois parties, puisque les balises étaient nombreuses. 

Accès au site

Les balises de développement suivantes sont présentées :

  • Une nouvelle rue est aménagée à partir de la rue du Canal ;
  • Cette rue doit être située à au moins 4 m de l’habitation la plus rapprochée ;
  • Les cases de stationnement doivent être aménagées en souterrain en majorité ;
  • La rampe d’accès au stationnement souterrain doit idéalement être aménagée à l’intérieur d’un bâtiment ;
  • Une ruelle piétonnière carrossable (accessible aux véhicules d’urgence) est aménagée à la limite sud du lot, en continuité de la nouvelle rue aménagée à partir de la rue du Canal.

La majorité des participants jugent ces balises souhaitables. Certaines conditions sont émises, soit de proposer de rapprocher davantage les bâtiments du boulevard Marie-Victorin. Il est cependant mentionné que ce recul est nécessaire en respect des servitudes municipales pour les infrastructures outerraines. Dans une optique de réduire les coûts de projet, il est aussi proposé d’étudier la possibilité d’aménager l’allée d’accès ailleurs que par la rue du Canal. Finalement, un citoyen mentionne l’existence d’une entente notariée entre Jimmy Guérin et la Fabrique concernant l’usage et l’utilisation des terres cédées par ce dernier à la Paroisse pour la création d’une école et d’une église. Cette entente devra être retrouvée afin d’établir si oui ou non, une voie d’accès est aménageable à cet endroit.

Un représentant de la Fabrique juge que cette balise est non souhaitable puisque l’aménagement de la voie d’accès vers le projet par l’arrière de l’Église n’améliorerait pas le site de l’Église Sainte-Catherine- d’Alexandrie et lui enlèverait du terrain pour le stationnement et les aménagements paysagers. Aussi, la circulation véhiculaire générée par le développement passerait uniquement par le terrain de l’Église. Il propose qu’au minimum, l’accès au site se fasse par 2 allées d’accès, soit par la rue du Canal et par la rue Gravel. Cette proposition ne fait pas l’unanimité au sein des membres du comité.

Marges de recul

Les balises de développement suivantes sont présentées :

  • Sur la rue Gravel, la marge de recul à respecter doit être de 4 à 5 mètres ;
  • Sur le boulevard Marie-Victorin, les bâtiments sont implantés de manière à créer une perspective visuelle sur l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie ;
  • Les bâtiments doivent être implantés de façon à créer une perspective visuelle vers le boulevard Marie-Victorin à partir de la rue Gravel.

La majorité des participants jugent ces balises souhaitables. Quelques citoyens proposent des balises encore plus permissives, soit celles de mettre une croix sur la perspective visuelle vers l’Église afin de maximiser la superficie de plancher constructible par le promoteur. Aussi, avec le même objectif, il est proposé de réduire l’ouverture entre les deux bâtiments. Vivre en Ville mentionne que la largeur des bâtiments proposés est près du maximum réaliste pour un bâtiment multilogement, sans quoi l’aménagement intérieur des pièces ne peut garantir un ensoleillement adéquat des habitations.

Certains jugent que ces balises sont non-souhaitables, notamment un voisin immédiat qui dénote que les bâtiments sont implantés trop près de la ligne de lot et que les résidents voisins auraient vue sur son entrée de garage, ce qui n’est pas agréable pour eux. Une discussion entre des membres du comité met en lumière le fait que la grille de zonage actuelle permet déjà une construction beaucoup plus rapprochée de la ligne de la propriété du voisin immédiat que ce qui est proposé dans le scénario consensuel.

Nombre d’étages et de bâtiments

Les balises de développement suivantes sont présentées :

  • Le projet doit être composé d’un minimum de deux bâtiments;
  • Un grand espace vert doit être aménagé dans les marges avants et entre les bâtiments;
  • Le nombre d’étages doit être moindre sur la rue Gravel et à la limite sud du lot que sur le boulevard Marie-Victorin et aux abords de l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie, de façon à améliorer l’intégration des bâtiments dans leur contexte.

Certains jugent que ces balises sont non souhaitables, notamment les deux promoteurs, qui font remarquer que construire deux bâtiments distincts, sans passerelle entre les deux, est coûteux : couloirs, entrées séparées, ascenseurs, etc. Une densité accrue est nécessaire pour financer ces éléments. Deux voisins immédiats mentionnent que les hauteurs ne sont pas acceptables malgré la gradation. L’un des deux voisins immédiats mentionne tout de même préférer ce scénario au projet qui avait été présenté lors de la séance de pré-consultation publique le 12 février dernier.

Balise d’aménagement #2 : Mise en oeuvre

Les balises de développement suivantes sont présentées :

  • Aussitôt que possible, la Ville doit procéder à une évaluation du potentiel archéologique du site.
  • Aussitôt que possible, la possibilité de déménager et de mettre en valeur la maison Hilaire-Guérin sur un site à vocation publique doit être envisagée.
  • Une étude de circulation est nécessaire pour clarifier les enjeux de circulation sur le boulevard Marie-Victorin et sur les rues transversales entourant le projet.
  • L’élargissement de l’entrée de la rue du Canal (côté est) doit être envisagée afin d’y aménager une voie de virage.
  • Avant d’autoriser un projet, des vues à partir de la rue Gravel, du boulevard Marie-Victorin et du parc Optimiste doivent être fournies à la Ville par le promoteur. Ces vues doivent refléter le point de vue d’un piéton et illustrer l’intégration du projet au sein de son voisinage, de même que la relation qu’il entretiendra avec les habitations existantes.

La majorité des participants jugent ces balises souhaitables. Certaines conditions sont émises, soit par un voisin non immédiat qui propose que si des coûts sont assumés par la Ville, ceux-ci doivent être assumés par l’ensemble des citoyens, et non uniquement pas les résidents du secteur. Un citoyen expert se questionne par rapport aux mesures de mise en valeur des vestiges archéologiques qui seront envisagées? Il existe plusieurs possibilités, soit le marquage au sol, rendre accessibles les vestiges dans le nouveau bâtiment ou dans la maison Hilaire-Guérin déplacée, etc. Un représentant de Vivre en Ville note que la nécessité de mettre en valeur les vestiges éventuels pourrait faire l’objet d’une recommandation du comité à la Ville.

Balise d’aménagement #3 : Gabarit, volumétrie et transitions

Les balises de développement suivantes sont présentées :

  • Le projet doit avoir un maximum de 3 étages sur la rue Gravel;
  • Le projet doit avoir un maximum de 4 étages sur le boulevard Marie-Victorin;
  • À partir du 3e étage, on doit observer un léger recul des façades, de façon à diminuer leur impact visuel sur le boulevard Marie-Victorin, sur la rue Gravel, vers l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie et les habitations existantes;
  • À partir du 4e étage, on doit observer un important recul de la façade arrière, de façon à diminuer l’impact visuel sur les habitations existantes;
  • La façade donnant vers l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie est modulée de façon à créer une distance entre les bâtiments;
  • Un accès au toit, de petite taille et de faible impact visuel, peut être aménagé au-delà du nombre d’étages maximal proposé.

La majorité des participants jugent ces balises souhaitables. Certaines conditions et certains commentaires sont émis. D’abord, un voisin non immédiat précise qu’il aurait préféré que le nombre d’étages se limite à 3 pour l’ensemble du site mais il s’agit d’une préférence personnelle. Un autre voisin non-immédiat se questionne sur le fait que si cette hauteur ne convient pas aux promoteurs, il n’est pas utile de continuer l’exercice puisque le projet ne se réalisera pas. Vivre en Ville fait remarquer que les balises d’aménagement mises en place serviront à encadrer tout projet sur le terrain à l’avenir, qu’il s’agisse du groupe de promoteurs actuels ou un promoteur différent. Un voisin non immédiat précise que la circulation liée à l’augmentation du nombre de logements (elle-même liée à la hauteur des bâtiments) aura un impact important sur la rue du Canal, mais ne voudrait pas non plus que la rue Gravel subisse les mêmes problèmes. Un voisin non immédiat fait remarquer que si un édicule au toit est nécessaire pour l’installation d’un ascenseur, cet édicule devrait être représenté sur les esquisses présentées. Finalement, un voisin non immédiat propose la condition que la toiture soit accessible aux résidents si celle-ci est une toiture verte.

Certains jugent que ces balises sont non souhaitables, notamment un des promoteurs qui se questionne par rapport à la faisabilité du projet proposé. Effectivement, le dégradé d’étages est intéressant, tout comme le traitement architectural en « maison de ville ». Plusieurs balises d’aménagement proposées rendraient le projet très couteux. Par exemple, l’entrée de stationnement intérieur est très intéressante, mais c’est l’option la plus coûteuse. Un représentant de la Ville de Sainte-Catherine fait remarquer que le scénario présenté aujourd’hui croise les préoccupations émises par le comité au cours des trois derniers mois. Néanmoins, le promoteur juge qu’il n’est pas rentable ainsi. Quelles sont les concessions que les promoteurs sont prêts à faire par rapport à leur projet initial pour répondre aux préoccupations du comité? Un promoteur répond qu’avec le scénario présenté (50 000 pieds carrés), cela représente 71% de la superficie initialement prévue et représente une diminution du profit envisageable. Pour rentabiliser le projet, il faudrait possiblement sacrifier l’aménagement de la voie d’accès derrière l’Église Sainte-Catherine-d’Alexandrie, la ruelle piétonne carrossable, certains espaces verts ainsi que la plantation d’arbres matures. Des calculs devront être refaits par les promoteurs afin d’évaluer la rentabilité du scénario proposé. Finalement, un citoyen fait remarquer que le promoteur a pris un risque en achetant le terrain alors que la réglementation en place ne permettait pas de rentabiliser leur investissement.

Balise d’aménagement #4 : Apparence architecturale

Les balises de développement suivantes sont présentées :

  • Sur la rue Gravel, à l’entrée de la ruelle piétonnière et dans la cour, les deux premiers étages du projet doivent être conçus à l’image de maisons de ville (ou du moins en apparence).
  • Les 3e et 4e étages se distinguent des deux premiers par une apparence plus « aérienne ». Des matériaux plus clairs et une grande fenestration peuvent contribuer à cet effet.

La majorité des participants jugent ces balises souhaitables. Certaines conditions sont émises, soit le fait de porter une attention particulière aux matériaux utilisés, notamment les matériaux plus clairs. Leur aspect assez moderne pourrait mal vieillir comparativement à une architecture plus traditionnelle (ex. brique). Un voisin immédiat fait remarquer que les nouveaux résidents auraient une vue sur son entrée charretière, ce qui est peu intéressant pour ceux-ci.

Certains jugent que ces balises sont non souhaitables, soit deux voisins immédiats qui font part de leur dissidence par rapport aux deux bâtiments de 3 et 4 étages proposés, peu importe les balises proposées. Seuls des bâtiments de 2 étages seraient acceptables à leurs yeux.

Balise d’aménagement #5 : Verdissement

Les balises de développement suivantes sont présentées :

  • Un maximum d’arbres existants doivent être conservés au pourtour du site;
  • Des arbres doivent être conservés ou plantés, de façon à créer des interfaces verdies entre les nouveaux bâtiments, la rue Gravel, le boulevard Marie-Victorin, la ruelle piétonnière et les habitations existantes;
  • Des arbres matures doivent être plantés en bordure de la rue Gravel et à la limite sud du lot, de façon à réduire l’impact visuel du projet dès sa construction;
  • Un conifère ou deux pourraient être plantés de façon à réduire l’impact visuel du projet sur quatre saisons;
  • L’entrée de la nouvelle rue ouverte à partir de la rue du Canal doit être verdie de façon à réduire son impact visuel sur la résidence voisine;
  • L’aménagement de portions de toit vert, du côté sud du projet, peut contribuer à réduire l’impact sur l’intimité des résidences voisines.

La majorité des participants jugent ces balises souhaitables. Certaines conditions sont émises, soit par un voisin non immédiat qui propose que la plantation de conifère est essentielle et que ceux-ci pourraient être plus nombreux que ce qui est proposé. Les arbres plantés peuvent être matures ou tout simplement à croissance rapide, ce qui pourrait être moins coûteux. Un voisin immédiat mentionne que le nouvel arbre qui sera planté à l’intersection de la rue Gravel et du boulevard Marie-Victorin ne doit pas obstruer la vue pour les automobilistes. Un voisin immédiat demande qu’au moins un arbre mature soit planté sur la rue Gravel, à défaut de tous les arbres. Finalement, un voisin non immédiat mentionne que le toit vert est un élément essentiel du projet afin qu’il soit acceptable.

Certains jugent que ces balises sont non souhaitables, soit 2 voisins immédiat qui réitèrent leur opposition au projet en général. Deux voisins non immédiats ainsi qu’une institution voisine mentionne que le verdissement de la voie d’accès à l’arrière de l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie n’est pas souhaitable car la rue n’est pas souhaitable elle-même, et ce, compte tenu des enjeux de circulation. L’amélioration de l’accès à l’école Sainte-Catherine devrait être envisagée plutôt que l’aménagement d’une rue à proprement parler. Un représentant de la Ville mentionne qu’une solution devra être trouvée afin de désenclaver l’école. Les enjeux de circulation devront faire l’objet d’analyses afin de répondre aux préoccupations énoncées. Il est aussi mentionné que le terrain de l’école Sainte-Catherine pourrait être redéveloppé dans l’avenir. La rue ou voie d’accès situés à l’arrière de l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie pourraient également desservir ce site.

Échanges sur les possibilités de réduction de coûts

Les membres du comité discutent des modulations possibles aux balises précédemment énoncées afin de réduire les coûts du projet et ainsi augmenter la rentabilité pour les promoteurs, sans avoir à hausser le nombre d’étages. Il est principalement question des coûts liés à l’aménagement d’une voie d’accès par la rue du Canal. Différentes possibilités sont évoquées et chaque option demande d’analyser les enjeux de circulation et leur potentiel de réduction des coûts.

L’accès par la rue du Canal permet d’accéder aux nouveaux logements tout en régularisant la situation du terrain de l’école Sainte-Catherine. Une institution voisine (Fabrique) mentionne que l’école ne peut pas être enclavée et que la Fabrique doit permettre aux usagers de l’école de circuler. Un représentant de la Ville souligne qu’il s’agit d’une situation irrégulière doit être régularisée lorsque l’occasion se présente, c’est-à-dire de donner un accès officiel à l’école Sainte-Catherine. Une voie d’accès à l’arrière de l’église Sainte-Catherine-d’Alexandrie ne servirait pas qu’aux nouveaux bâtiments, mais aussi à l’église et à l’école comme accès unique. L’idée du partage des coûts pour la réalisation de la voie d’accès par la rue du Canal est proposée. Pourquoi la Commission Scolaire des Grandes Seigneuries ne participerait pas à l’entretien du terrain de l’église en échange de son utilisation? Grâce à cette entente, on éviterait de circuler par la rue du Canal.

La possibilité d’établir l’accès principal au site par le boulevard Marie-Victorin est proposée. Un voisin non immédiat mentionne qu’il ne voit pas le problème d’avoir un accès véhiculaire sur le boulevard Marie-Victorin et ainsi éviter les nuisances pour les rues Gravel et du Canal. Plusieurs propositions sont faites (feux de circulation, rond-point) pour la gestion de la circulation à ce carrefour. Cependant, un représentant de la Ville mentionne qu’il s’agit d’un enjeu de circulation qui devra être analysé par le comité de circulation et par une étude de circulation, avec les enjeux d’accès au parc qui borde Marie-Victorin notamment.

La possibilité d’établir l’accès principal au site par la rue Gravel est proposée. Vivre en Ville propose que l’accès au stationnement souterrain se fasse par le milieu du bâtiment proposé sur la rue Gravel. Cela permettrait de conserver la zone tampon verte et piétonnière avec le terrain d’un des voisins immédiats. Un voisin immédiat répond qu’il est déjà difficile de sortir de la rue Gravel par moments. Ajouter un accès à un stationnement important pourrait compliquer davantage la situation. Un autre voisin non immédiat est en désaccord avec un accès de stationnement sur la rue Gravel. Cependant il ne rencontre pas de problème à sortir de la rue Gravel habituellement, sauf lorsque beaucoup de monde sort du pont voisin. Il est plus facile de sortir par la rue Guérin pour tourner à gauche sur le boulevard Marie-Victorin, ou d’accéder à la rue Guérin en provenant de l’est que de le faire par la rue Gravel. C’est là que la circulation véhiculaire sur les rues Gravel et Guérin peut être un problème. Dans tous les cas, la Ville mentionne qu’une étude de circulation sera nécessaire, et les experts pourraient trouver des solutions efficaces et abordables.

Échanges et discussions – Consolidation à long terme du secteur Guérin-Gravel

Une représentante de la Ville évoque qu’un quartier en est rendu à une étape de redéveloppement quand la valeur d’un terrain dépasse celle du bâtiment qui s’y trouve. C’est désormais le cas de certaines propriétés sur les rues Guérin et Gravel, ce qui génère certaines pressions de la part de propriétaires ou d’éventuels acheteurs. Il est donc temps de se questionner sur les solutions à privilégier face à cette pression. Vivre en Ville présente les questions à se poser pour aborder cette problématique et des pistes de réflexion sur la densification des rues Guérin et Gravel. Une représentante de la Ville précise que cette densification sur les rues Guérin et Gravel ne dépend pas de la construction du site Kateri et pourrait donc se produire dans tous les cas (si la règlementation le permettait, ce qui n’est pas le cas actuellement).

Certaines préoccupations sont émises quant aux impacts de la transformation du quartier :

  • Questionnements par rapport aux impacts sur la valeur de vente des maisons dont les propriétaires choisiraient de ne pas densifier leur terrain;
  • Préférable de favoriser les bâtiments de 2 logements, voire de permettre le bigénérationnel, mais d’éviter des types bâtis qui favorisent la location d’unités, puisque souvent le résidentiel locatif se trouve à être moins bien entretenu que les propriétaires résidents, ce qui peut aussi avoir un impact sur la valeur des propriétés. La Ville mentionne qu’elle ne peut pas contrôler la location des logements par les propriétaires;
  • La hauteur permise ne devrait pas être de plus de 2 étages;
  • L’augmentation du nombre de logements pourrait aussi augmenter la circulation véhiculaire;
  • L’augmentation drastique des valeurs foncières du secteur serait dommage puisque ce dernier offre une belle qualité de vie pour une population qui n’est pas nécessairement très nantie;
  • Le cœur historique de Sainte-Catherine devrait pouvoir garder son caractère, et les transformations autorisées devraient pouvoir être respectueuses des dimensions des terrains existants et de leur capacité;
  • Malgré les projets de densité sur le boulevard Marie-Victorin, il serait surprenant que, dans les 20-30 prochaines années, une densification importante des rues Guérin et Gravel survienne;
  • La végétation importante des rues du quartier est un élément central de son caractère, et il faudrait y porter une attention particulière.

Suites du mandat

Vivre en Ville remercie les membres du comité pour leur participation et les informe qu’un compte rendu, faisant état des recommandations du comité ainsi que des divergences de position possibles, sera remis à la Ville et transmis au comité. Une participante demande quelle est la suite. Une représentante de la Ville explique la suite du processus concernant l’éventuelle modification à la règlementation du site Kateri. Une participante souhaite que le comité puisse avoir le privilège d’avoir une présentation en exclusivité du projet qui sera proposé par les promoteurs pour le site Kateri. Une participante demande quand aura lieu la prochaine rencontre du comité. Une représentante de la Ville précise que la Ville s’était engagée à tenir quatre rencontres, et doit d’abord rendre compte au conseil municipal du bilan de ces rencontres. Une autre participante précise que des réponses aux questions lancées devront d’abord être obtenues avant de tenir une autre rencontre.

Comment pouvons-nous vous aider?